En venn av meg som også er i boliglån industrien hadde en av hans klienter stolt fortelle ham at hun aldri hadde betalt noen avsluttende avgifter på alle boliglån hun noen gang hadde fått. Jeg kunne ikke hjelpe, men å smile over damens dreven selvtillit fordi hun faktisk har betalt avsluttende kostnader på hver enkelt lån. Faktisk kan hun ha betalt avsluttende kostnader og litt til når du virkelig knase tallene. La meg forklare. En "No Fee" Boliglån er ikke en "gratis" lån Først et sentralt punkt for å forstå er at hver boliglån har avsluttende kostnader.
Långiver har alltid å leie ut tittel, escrow, kreditt-rapporter, medarbeidersamtaler, etc. långivere ikke kan unngå disse kostnadene - tross alt, de er avgjørende for å få lån gjort - de kan bare avgjøre om ikke å gi dem videre til låner. Hvis de velger å absorbere kostnadene i stedet for kostnad lånt for dem, så de trenger for å gjøre opp for disse utgiftene annen måte.
Så hvordan akkurat ikke en no-avgift boliglån arbeid? Dersom banken pådrar seg alltid utgifter til å gjøre lånet, hvordan kan de muligens bli i bedriften ved å tilby no fee lån? Det korte svaret er at hvis de ikke passerer avgifter på til den som låner, vil de kreve en høyere rente for å gjøre opp for dem. Er dette nødvendigvis en dårlig ting? Det kommer an på! Avgifter eller ingen avgifter, det er spørsmålet! En av de første spørsmålene jeg alltid spørre mine klienter er hvor lenge de ønsker å beholde lånet.
Hvis de planlegger å holde lånet bare noen få år, er det vanligvis bedre å gå for en uten kostnad lån selv om renten vil være litt høyere. Hvis de kommer til å være i lån lang sikt, å ta en lavere pris selv om de betaler den avsluttende kostnader kan ofte være et bedre alternativ. Følgende eksempel viser hvordan dette fungerer. La oss anta at jeg har en klient som ønsker å refinansiere sin $ 400,000 lånet til en ny 30-års fast lån med dagens priser (som vi antar er rundt 5% for dette eksemplet).
Jeg ønsker å finne ut hva som vil gi mest nytte basert på hans økonomiske mål, så jeg kjører et par forskjellige 30-faste scenarier, som følger: * The "No Fee" Alternativ: $ 400 000 lånebeløpet, 5,5% rente, ingen avsluttende kostnader, og en betaling på $ 2,271.16. * The Low Rate Opsjon: 5% med 1 poeng (1 poeng er 1% av lånebeløpet) og $ 2500 i avsluttende kostnader. Totalen for punkt og avsluttende kostnader er $ 6500, så den nye lånebeløpet er er $ 406,500 (den avsluttende kostnader er rullet inn i lånet).
Betalingen for dette alterna