Fyll Din Eiendom Finansiering Gap Med Mezzanine Financing

Real eiendomstransaksjoner er vanligvis finansiert med to kilder til kapital første boligfinansiering og egenkapital. Men hva gjør du når det er et gap mellom det beløpet banken din er villig til å låne i en første boliglån posisjon og hvor mye egenkapital du vil eller kan investere? For mye egenkapital og avkastningen gå ned. Ikke nok egenkapital og avtalen kan ikke få gjort.

Mens det er sikkert mulig å forhandle selger finansiering i tilfelle av et eiendomskjøp, men hva gjør du hvis du utvikler en del av eiendommen og det er ingen selger? Som et eksempel vurdere et prosjekt hvor boliglån vil bare låne 60 av kostnaden. Dersom gevinsten forventning ble bygget rundt 20 eller 25 egenkapitalinnskudd, har du en finansiering gap som må filled.Consider bruke en bit av kapital kjent som mesanin. Mezzanine er definert som en lav historie mellom to andre i en bygning, vanligvis mellom første og andre etasje.

I denne sammenheng kan man tenke på mezzanine finansiering som den kapital som sitter mellom egenkapital i en avtale og den første mortgage.Mezzanine finansiering er et gjeldsinstrument som er høyere gir lese dyrere enn først boligfinansiering, men senke givende, billigere, enn egenkapitalen. Grunnen til at mezzanine er dyrere enn tradisjonelle første boligfinansiering er fordi den første boliglån utlåner har en preferanse over junior kapitalen (mesanin og egenkapital) ved avvikling. Omvendt har mezzanine en preferanse over egenkapitalen ved avvikling.

Mezzanine finansiering kan enten være sikret med en andre boliglån eller være unsecured.The avkastning til mesaninen er generert gjennom en kombinasjon av høyere givende kupong og en deltakelse i aksje av prosjektet. Det er en balanse i forholdet mellom hvordan mezzanine avkastningen genereres. Del av ligningen er basert på tankegangen til mesaninen investor. Noen investorer er mer likhetsorientert, og så vil godta en lavere kupong for mer av oppsiden av en transaksjon. Andre mezzanine investorene er mer gjeld orientert og vil ønske å generere mer av sin retur fra coupon.

If din mezzanine investor er mer gjeld orientert, men det er en grense på beløpet som kan betales på mesaninen instrument, enten på grunn av kontantstrøm av avtalen eller covenants av boliglån, vil du nødt til å partisjonere kupongen til kontanter lønn og påløpte betalinger. I den grad det blir periodisert betalinger, bør du være klar over at i) påløpte renter vil ha en preferanse til utdeling til egenkapital betyr at de får betalt først; ii) si