Endelig! Forsinkelsene er over og din foreclosure kommer til salg. Bostyreren ber om budgivning instruksjoner. Totalsummen på grunn på lånet (for første gang tillit gjerning) er $ 575,000. Verdien av eiendommen er $ 500.000. Vil du åpner budgivning på $ 575 000? Det kan være en stor feil. Overraskende mange ellers sofistikerte långivere og servicers, inkludert store banker, er helt uvitende om dette problemet.
På den motsatte ytterlighet, det er en annen utfordring.
Det skjer når en utlåner /forhandler som er skyldte $ 575,000 åpner budgivning på en minimal sum, for eksempel $ 2000, som ikke har noe forhold til egenkapitalen blir auksjonert.
Det er alvorlige problemer med enten tilnærming. Den gode nyheten - enten sette av problemene kan unngås med noen relativt enkle prosedyrer
full kreditt Bud - The Problem:.
Hvis $ 575 000 er summen av rektor og påløpte renter, purregebyr og andre gebyrer og kostnader, og eiendommen går tilbake til deg som mottaker etter at du har kreditt budet dette beløpet, du anses å ha blitt "betalt i sin helhet." Har nettopp kjøpt en $ 500 000 hus i bytte for en $ 575000 gjeld, du (og særlig investorer) vil ikke være lurt å vurdere denne ordningen som "betaling i sin helhet.
"
Det kan være andre måter å samle på notatet, for eksempel forsikringsoppgjør, fortsetter fra tittel forsikringskrav, leier, personlig eiendom, eller utbetalinger fra en garantist, hvis det er én. Men hvis eiendommen har hjemfalt til deg under en full kreditt bud scenario, tilbydere av tittel eller fare forsikring, garantister, og noen andre du har tenkt å forfølge for dine tap vil peke på det faktum at du var allerede "betalt i sin helhet," når du kjøpte eiendommen i bytte for en full kreditt bud. Ethvert beløp som du krediterer bud på bobestyrer salg trekkes fra totalbeløpet grunn.
Anskaffelse eiendommen for en lavere kreditt bud, ($ 100.000, for eksempel) forbeholder seg retten til å forfølge andre partier for den gjenværende ubetalte delen av gjelden
Det andre problemet -. "Minimal Åpning Bud"
< p> Begrepet "minimal åpning bud," refererer til åpning bud som ikke har tilknytning til verdien av eiendommen eller egenkapitalen blir solgt til bobestyrer salg, for eksempel en åpning bud på $ 2000 på vår $ 500,000 eiendom.
Mange långivere starte med minimal åpning bud, deretter instruere bobestyrer å øke sin kreditt budet i tilfelle det er andre budgivere på salget. Problemet med en dramatisk lav åpn